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第16节：第一章购房前的准备(15)

　　与这些大城市的经济优势不同，一些小城市的"宜居"很大程度上是因为其特有的环境--成都的悠闲，大连的大气、珠海的浪漫、青岛的优雅、厦门的温馨、杭州的缠绵以及桂林的秀美，都成为这些城市被公众青睐的主要原因。

　　绵长的海岸线、灿烂的阳光和蔚蓝的天空、娇媚的樱花和茂盛的法国梧桐、青岛啤酒和童话中的小房子、优雅的八大关和漫步的夜晚--这一切，构成了青岛的浪漫。那些弯弯曲曲起起伏伏的小街小巷，令你不由得把脚步放轻放慢。漫步在古老的街巷，即使是随着性子任意闲逛都是很写意美好的。

　　综合来看，一个城市的繁荣是环境、经济、政治文化等多个因素的协调和均衡发展，只有这样的城市，才是最具有生活价值的城市。就目前看来，每个城市都有需要进一步改善的方面，大城市努力改善生态环境，小城市在经济水平甚至城市规模上向大城市靠拢，是城市发展的大趋势。

　　2008年对于中国，对于中国经济，对于中国楼市都将是重要的一年。以下城市将迎来进行房产投产的契机。

　　1.北京

　　奥运举办国的首都向来都会基于奥运迎来酒店、住房、休闲旅游方面的高潮，交通改革后的北京将容纳更多人口进入，出租率有保障。

　　可以列出许多因素证明北京房价仍然坚挺，基于需求的购房人群会长期大量存在，购房半径也会扩大，二手房会在奥运前有个消费高峰。

　　拆危改造加速，再加上两限房、保障房供应，辅之以部分小产权房供应，基于政策年与奥运年的设想，中低层消费将非常活跃。

　　2.天津

　　京津联动不可避免地形成。一体化交通业已基于奥运而实现。

　　天津相比北京的一个重要优势在于拱卫的地理、优质的空气、更大的改造空间与扩大范围的城市化空间。

　　在天津任何新区，或新的改造区域，或滨海地带，都将是理房族追求的绩优区域。大津京的提法与实质实施会让老城区的二手房交易进入到一个新阶段。

　　3.上海

　　长三角的房价一直靠着投资消费支持。但2008年后有望改变。重要的原因是来自于经济结构按地理进行调整。预期长三角将按城市地理与资源优势适当调整，将有些加工与制造放在下面的县市，形成主流商务金融性城市与消费城市。

　　这样一来，上海便重新成为全中国乃至世界范围人们追求商务休闲娱乐与旅游的天堂。

　　浦西的开发及外岛的建设都足以支持中低价位房源在2008年有较大补充。

　　原有商务地段更多进行着诸如商务圈、商务酒店、写字楼与孵化器建设。

　　4.武汉和长沙

　　这是2007年末人们关注的焦点区域，两型社会试验区让这两个区域形成华中的两个互为犄角的两极。但囿于交通一体化进程的滞后可能没有经济上的明显效应。

　　对于这两个城市来说，楼市的春天不远了。共同的根本原因在于这两个城市都是所在城市群的圈心。由于交通的顺畅，人们的置业观念将伴随内外互动而调整，以武汉为例，周边的八个城市号称后花园的都将成为武汉外流置业的好去处，相反周边八个中小城市中的高收益人群也会选择武汉来置业。

　　5.重庆

　　值得进行房产投资的关键原因来自重庆的城市功能面临着升级。2008年的重庆将围绕商务区加滨江区、北部居住区两大要点建设直辖后的新城。

　　如同任何城市无法丢掉其历史一样，原住地的二手房与旧城改造将产生较多的投资空间。

　　6.广州

　　广州较早实现了小康化，现在面临着重新崛起。

　　广州周边如丛化、花都，更远些的中山、东莞，依靠资源富裕起来的南海，这些卫星城的房价接近或部分超过广州。如此，广州会否形成空城呢？

　　投资与持有性消费一旦集中，这个城市的机会就没有多少，但如果周边的城市吸引了相当数量的多重物业消费，如上述各城市的商务性物业大面积建设会带动当地房价上涨，广州基于周边城市的分流，加上开发经验以及由政府控制资源的做法将让广州房地产迎来2008年的新气象。

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第17节：第一章购房前的准备(16)

　　7.西安

　　曾经在西安有一个别墅盘，秦岭脚下，当时出价不到三千，两年后起步价六千。仔细分析，来自于旅游与产业重新布局，来自于西北门户的集散地作用，来自于将文化、旅游、产业化、资源综合利用的城市化，借助奥运，必将催生西安未来几年经济的高速发展。

　　怎样选择合适的二、三线城市进行房产投资？

　　房产投资转战二、三线城市，首先适合去哪里？以投资者生活在上海为例。

　　首先要考虑通勤成本，即交通的便利性。对于上海，交通便利的是江浙一带，如嘉兴、无锡、苏州、杭州、南京，此外徐州，连云港也很方便。

　　上海和杭州的房价已经涨得差不多了，这种情况下，嘉兴这样离两地都较近的城市，交通一旦有改善，必将大有升值潜力。

　　二、三线城市选择房产投资的标准是什么？

　　房地产首先要看城市人口，人口越多，房产越值钱。中国房产的一线城市是：北京、上海、广州和深圳等。接下来是二线城市，天津、无锡、苏州、杭州、南京、青岛、武汉、重庆、成都和西安等。三线城市极具投资价值的有：享有独特地理位置优势，有着京津走廊上明珠之称的廊坊，闻名全国的旅游度假型城市威海、桂林、厦门等。

　　极具投资的三线城市中以威海为例，作一个简单的介绍。

　　2003年威海被世界评为最适合人类居住的地区中国唯一获得联合国人居奖的城市，在世界八个获此殊荣的地区中，仅巴西之后排名第二。而在威海市最具投资价值的地段在威海市银滩旅游度假区。威海市银滩旅游度假区属国家AAAA级旅游度假区，位于威海市境内东南海滨，其区位优势显著，地处中日韩经济合作和青岛烟台旅游金融的大三角中。银滩正融入青岛一小时经济圈，山东半岛沿海旅游圈，是胶东半岛最后的一块黄金海岸，未来发展空间巨大。银滩属典型的暖温带海洋性气候，冬无严寒，夏无酷暑，春季温暖，秋季清爽，年平均气温12.3度，是世界上最适合人类居住的地区之一。

　　在沿海岸线东西的带状规划区内，林秀海碧、礁奇滩曲、集山、海、岛、湖、泉、河、林与一体。特别是绵延20多公里的沙滩，坡缓沙平，沙白水洁，沙质细腻松软，含磁量高，洁白如银，"银滩"因此而得名，被誉为"天下第一滩"，"东方夏威夷"！度假区内还有全国最早的潮汐湖发电站，拥有蓄水量3000万立方米的潮汐湖以及珍珠湾、白浪湾、宫家岛、三观亭、仙人桥、万亩海防松林带等自然景观，是天然的旅游度假胜地。

　　矗立在银滩之上的海景房被认为是北方地区最适于投资的滨海地产项目，目前银滩投资已经超过300亿元，后期累计投资将超过600亿元，升值空间巨大，纵比相对目前的房价2004年房价在1200元左右，2007年的房价在2600元左右。3年左右的时间已升值了一倍多。乳山银滩距离青岛130公里，山东省政府对乳山未来的发展有一个明确地定位，就是建成北方地区最佳的旅游度假区，类似海南三亚的亚龙湾，冬天度假到三亚，夏天度假到银滩，所以目前升值空间比较大，最保守估计3年之内会涨到6000元每平米左右。

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第18节：第二章选房看房(1)

　　第二章选房看房

　　一、选房要有目的性

　　房子不是万能的，没有房子却万万不能。的确，没有家宅，女子何以为"安"，男丁岂能得"宁"？

　　决定买房是一件高兴的事情。但是，从下定决心到买到满意的住房，并不是一个容易的过程。对绝大多数人来讲，买房是一生中的一件大事。除了花费的金钱巨大之外，由房子产生的关系也十分复杂和重要。与租房不同，租房如果你觉得不满意随时可以一拍两散，但房子买下之后，一旦因种种原因对房子不满意甚至深受其苦，想要撤退就相对困难了！租房好比谈恋爱，自由交往，好聚好散；买房就像结婚，出了问题想要全身而退，就不那么简单！

　　因此，我们的建议是选房的标准没有最好，适合你的就是最好的。这种适合，第一是适合你的需求，也就是买房的目的是什么要明确，第二是适合你的经济能力，你能买得起而且也能用得起，这就需要做购房预算。这是我们提倡的选房第一原则--寻找符合购房目的与预算的楼盘。

　　明确购房目的--购房有底

　　对房屋的选择有很多因素，人们在选购房屋的时候会根据这些因素来作出决定，比如说价格、位置、交通、环境、配套设施、户型、面积等，但是所有这些因素在同一所房子之中都不可能做到十全十美，各个楼盘实际上也有着不同的优势。因此，购房者必须在这些考虑因素之中作出取舍，而作出取舍的第一个标准应该是你的购房目的。不同的购房目的对于房子的考虑因素会有不同的侧重。

　　住家以舒适为主

　　这里的以"住家"为目的，主要是指中、老年人为长期安定，居家买房。这种购房者的经济实力比较稳定，家庭状况比较安定，房屋是家庭成员活动最主要的场所。对于长期生活在住所的家庭成员而言，"舒适"自然是最重要的需求。"舒适"是一个综合的概念，主要是方便生活，有助于满足不同家庭成员的不同需求。因此，以居家为目的买房，应当优先考虑面积、户型、社区环境。根据家庭成员数量决定房屋的居、室构成状况；考察房间内的设计是否有利于家庭组织社交活动，有利于促进家庭成员交流；考察房屋所在区域的环境是否适宜养身，生活气息是否良好，也就是所谓的"宜居"。

　　过渡以价格为主

　　所谓"过渡"，主要是指年轻人为阶段性居住而购买商品房。

　　年轻人创业初期，由于自身努力和家庭支持，有了一定的经济实力，打算买一套自己的房屋居住。但年轻人毕竟立业未稳，人生的路还很长，未来的生活走向、社会大环境和房产的发展趋势也充满多种可能。如果经济实力有限，却一次性投入现阶段还难以承担的钱款来买房，则可能背上沉重的经济负担，被昂贵的房子压得透不过气来。在房地产市场比较成熟的国家，大多数家庭都有两次甚至三次置业的经历，在不同的时期以不同的房产满足不同的家庭需求。由于年轻人首次置业的主要目的还在于"过渡"，在满足基本生活需求的前提下，价格是选房时应考虑的主要因素。因此，面积较小、总价较低的房子是比较合适的选择。一般二手房或小户型商品房能满足住户的阶段性需求，在住户实力增长、需求升级，对房产进行更新换代之际，也能较顺利地转让或出租，实现保值增值。

　　投资以区位为主

　　由于房产是一种稀缺资源，在市场经济条件下，稀缺的就是能带来财富的。因此买房不为自己居用而为投资聚财者，大有人在。城市居民购买多余房产进行出租或转让从中获利，这是理性开发家庭资金的正当行为。

　　对以投资为目的的购房人而言，楼盘的区位是最重要的。用经济学的理论来解释，需求增长而供应不变的东西必然升值，区位好的房产就具有这个特点。区位好，才具有出租或转让的优势；区位好，也能缓和房屋在户型、面积、环境等方面的劣势。因此以投资为目的挑选楼盘，应该着重关注楼盘所在区域的功能、附近的人员结构、周边公司企业分布情况、交通状况，以及该区域的规划前景等要点。

　　商用以人气为主

　　以商用为目的购房，是指购房者购买商品房是为自身进行商品经营活动提供场所，也就是作为商铺。聚人气才能聚财气，因此为商用目的购房，首先要考虑房产所在地的人气如何。当然，这里需要考察的因素，也肯定是以商用房产为投资对象的投资者需要关注的。

　　这里我们并不深入地研究各种购房目的下的考虑因素，主要是通过列举来提醒购房者，在选房之前明确你的购房目的可以使你在房屋选择时有比较明确的判断标准，从而提高决策的合理性。因为目的明确可以使你的需求明确，而需求明确以后，你就可以比较合理地判断所看的楼盘是否符合你的需求，避免其他因素的干扰。对于购房需要衡量的因素，如：价格、面积、户型。配套设施、社区环境、交通等，我们会在后面的章节着重介绍。

　　二、如何选择住房的环境

　　随着社会文明程度的提高，健康住宅的理念悄然兴起。所谓"健康住宅"，是指在符合住宅基本要求的基础上，突出健康要素，以人类居住健康的可持续发展的理念，营造出健康、安全、舒适和环保的高品质住宅和社区。健康住宅的主要基点在于：一切从居住者出发，满足居住者生理和心理对环境的需求，使人们生活在健康、安全、舒适和环保的室内室外居住环境中。健康住宅的评估标准大体分为4个因素：其一，人居环境的健康性。主要指室内、室外影响健康、安全和舒适的因素。其二，自然环境的亲和性。提倡自然，创造条件让人们接近自然、亲和自然。其三，住区的环境保护。包括住区内视觉环境的保护，污水处理，垃圾处理和环境卫生等方面。其四，健康环境的保障。主要是指针对居住者本身的健康保障，包括医疗保障体系、家政服务系统、公共健身设施、社区老人活动场所等硬件建设。由此可以看出所谓健康住宅，主要是从居住环境方面进行考虑，这也提醒我们：在选择住房的过程中，一定要重视对住房环境的选择。

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第19节：第二章选房看房(2)

　　住房环境包括以下几个方面：

　　（1）区域环境。区域环境主要是指小区所处城市的区域定位和功能。对购房者来说，首先要考虑区域环境。随着经济的发展，每一个城市必然会对自己的各个区域进行功能划分。比如中心商务区，工业区，文教区，居住区等等。买房时，要尽量选择与自身家居相匹配的区域。比如年轻人可以选择在商业区的家居房，便于购物娱乐；年长者则可选择专门居住区，环境清静，修养身心；有孩子的家庭可以选择文教区的家居房，方便孩子日后的上学等等。当然，区域环境不是一成不变的。原有的优良地理环境可能一夜之间消失。比如政府决定将城市某一片划为工业区，那么在该区域的原有住房的空气环境质量可能就会变差。原有的较差地理环境也可能变优。比如在郊区的楼盘交通质量较差，但政府决定即将修建的高速路恰好经过该楼盘前，那么交通环境质量就会得到提高，同时噪音也会加大。只要城市在变化，每一栋房屋都会有机遇和风险。所以买房者自身应对政府的规划有个简单的了解。现在很多城市都会制定若干年的用地规划，且都是公之于众的。买房者可以事先进行了解。城郊地区是现在房地产开发的热点，是必须密切注意的地方。一方面，城郊的楼盘通常价格较低，且修建在国道或高速路附近，交通比较方便；但另一方面，很多城市近些年开始将市内污染严重的工厂搬出，在市郊重新划分工业区。此外，市郊的安全问题、生活便利问题都是很难预料的因素。消费者在买房的时候应当谨慎选择，不要被开发商的虚假宣传所蒙蔽。

　　(2)自然环境。自然环境是指住宅区周围的状况，如楼房间隔、绿化面积、规划情况、噪音大小、污染状况等，具体来说。购房者在选房时应着重看：1)休闲活动空间。公园、水面、绿地是调节居住环境的重要因素，在选房时，要注意看在步行可达的距离内是否有公园、成片的绿地及水质良好的较大规模的水面。此外，还应考虑住宅附近是否有配套建设的各种文体活动设施、场所，特别是老年人和青少年的休闲场所。2)环境污染状况。住宅区域内及邻近地区有哪些工厂，有哪些对环境可能造成较大污染的工厂。3)大型饭店、集贸市场、娱乐场所、运输公司等污水、噪音污染源在区域内是否存在，是否会对居住生活构成影响。4)区域的上风、上水方向是否有大型污染源，是否对本区空气、水质造成污染。观察空气清新程度、能见度，感觉空气、水质的味道，注意街道清洁程度及垃圾等废弃物的处理情况。

　　(3)人文环境。主要包括学校、科研机构、体育场所等"人文气质"因素。家居小区拥有良好的人文环境，一方面是对住房者自身修养的升华，另一方面也为住房者及其子女的教育和文化熏陶提供了便利。比如北京市海淀区的大学圈，高教机构科研院所林立，已形成了国人瞩目的学术文化氛围。如果选择该圈内的小区入住，势必会提升生活质量和自身修养。

　　(4)交通环境。交通状况关系到人们出行往来的方便与否。

　　考察交通状况的优劣主要从以下几方面考虑：①公共交通状况。公共交通的路线有多少，与市内各主要区域的联系是否广泛；公共交通的起止时间、间隔时间、运行速度、票价等情况如何；从您要购买的房屋到公交车站的距离如何；出小区打车是否方便；小区的出入口是否合理等。②交通的便利度。每天必经的路段是否经常堵车；到火车站、飞机场、长途汽车站等交通站点是否便利，是否有较多交通工具可到达等。③道路状况。小区是否紧邻城市的交通主干道或次干道、支线等。与这些交通干道的远近程度(不能太近，因为可能影响到居民的安宁及环境)。是否有方便的出入口，路面状况如何等。④是否有交通管制。例如，行车是否受单双号、速度、方向、行车路线的限制；有无停车场，路边可否停车等。

　　三、购房怎样看图纸选户型

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第20节：第二章选房看房(3)

　　购房挑选户型，应当有个全方位多层次的考虑--地理位置、规划设计、经济价值、物业管理、居住理念等。在对"硬件"设施的考察中，除了参观样板间，购房者还必须依靠图纸"纸上谈兵"。但常常是精美的售楼书配以各种新潮的理念，让人眼花缭乱，线条和色块构成的平面图更让普通的购房者难以体会住宅性能的优劣。

　　一般来说，购房者接触到的图纸大多是简单直观的平面效果图，比施工图省略了大量的房屋构造信息，突出了房间面积、布局、设施几个基本要素，貌虽简单，但可以体现出住宅设计中的很多原则性问题。

　　挑选户型应看哪些图？挑选户型至少需要以下几种图：规划图、单元平面图、户型平面图。规划图反映了小区的规划布局，这直接关系到所挑选户型的具体位置，涉及到环境、交通、服务设施等多方面因素；住宅单元平面体现了一个住宅单元中几种不同户型的布局，它们之间的关系可能会影响到住宅的使用，比如窗户和阳台是否互相干扰，入口是否相邻太近等；户型平面描述了一套住宅的面积与房间布局，其尺寸、位置、形状、相互关系等基本参数体现出住宅的基本功能和经济性能。

　　一套住宅应具备六大基本功能，即起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习，这些功能根据其开放程度可以大体分为公、私两区；根据其活动特点可以分为动、静两区。

　　公共区：供起居、会客使用，如客厅、厨房、餐厅、门厅等。

　　私密区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、卫生间、书房等。

　　动区：活动比较频繁，可以有较多的干扰源，如走廊、客厅、厨房等。

　　静区：要求安静，活动相对比较少，比如卧室、书房。

　　这些分区，各有明确的专门使用功能。在平面设计上，应明确处理这些功能区的关系，使之使用合理而不相互干扰。

　　四、毛坯房、简装房、精装房有什么区别

　　毛坯房是指半成品房，一般是指住房内部不做装修，墙面、地面和顶面不做面层；没有内门扇，只留有门框；卫生间内没有配置卫生设备，只留给水和排水接口；厨房内有低档的洗涤盆和变通水嘴；没有灯具，只有电线接头；没有阳台封窗，甚至连房间的隔墙都没有垒。总之，购房人想要人住，就需要重头开始进行装修。

　　简装房是指住房内部已经做了简单的装修，客厅和卧室的地面、墙面、顶面没做面层；厨房、卫生间的地面、墙面和顶棚做了面层；有内门；卫生间有中档的卫生设备；厨房有料理台、洗涤盆和水嘴；有简单的灯具；没有阳台封窗。

　　精装房是指对房子的建筑部分进行过精细装修，在房屋交钥匙前，所有功能区的固定面都进行了铺装或粉刷，购房者在拿到钥匙后即可入住。比如，室内已经有了木制的储藏橱（柜）；厨、厕的墙和地面进行了精心的处理；卧室、客厅做过吊顶；安装了灯具等。

　　五、如何考察社区

　　社区布局及配套设施将对您生活产生很大影响，建议您考察一个项目时，从以下几方面着手：

　　1.居住密度及私密性

　　住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外，还必须考虑视线的干扰。一般情况下，人与人之间的距离24米内能辨别对方，12米内能看清对方容貌。为避免视线于扰，多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜，高层住宅的侧向间距宜大于20米。此外，若设计考虑不周，塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成"通视"现象，选择住宅时应予以注意。

　　2.公共建筑

　　居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。稍大的居住小区内应设有小学，以排除城市交通对小学生上学的影响，且住宅离小学校的距离不应太远，近则扰民，远则不便。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，最好是在附近。

　　3.小区绿化

　　居住环境有一个重要的硬性指标--绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是："绿地率"与"绿化履盖率"是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于30％。北京城近郊居住区绿地率应在35％以上，在市区附近，如果住宅区绿地率能达到40％甚至50％，就比较难得了。

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