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第31节：第三章签订购房合同(5)

　　（2）关于某些不平等格式条款。例如，在一些开发商制定的售楼契约或契约附件中，往往有这样的条款："买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。"

　　本人认为这是不公平条款，假如买家已经支付95％的价款，只剩5％的价款逾期未付，如果开发商以此为由，没收其已付95％价款，岂非很不公平。况且，没收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为，作为当事人一方的开发商并没有权利来没收他人的财物。所以，依据《合同法》第四十条规定，本合同条款是无效条款。当然，还有其他一些类似的合同条款存在着这样的问题，买家可以依据法律的规定来更好地维护自己的权益。

　　（3）关于物业管理的问题。物业管理对业主日益重要，所以这个问题比较突出。

　　不少期房预售合同在签字时都没有物业管理条款，更没有收费标准了。等搬进去以后，往往会与物业管理公司在具体条款、收费标准问题上争执不休。少数开发商故意不在签合同时签管理公约，是想以既成事实胁迫投资者，从而达到收取高额管理费的目的。还有一些开发商，交房时要求购房人士必须先签订各种物业管理合同，并先交一年的物业管理费或其他费用等，否则就不给钥匙、不办入住手续等。应该说这些是不尽合理的，建议广大的购房人士对此多做一些了解在合同中不吝笔墨，做一些必要的约定。

　　三、签一份防陷阱的买房合同

　　许多购买过房屋的人都会发出这样的感慨："签订一份防陷阱的合同，对购房人来说是非常有必要的。"为什么这样说呢？原因就是购房人对所购商品（房屋）的了解主要是通过开发商的知名度、楼盘的宣传材料、售楼人员的讲解、朋友介绍等途径，然后才考虑是否买房。由于不可能全程跟踪房屋的建造过程，这就导致购房人所获知的信息有些片面，于是，在签订购房合同时，购房人就显得比较被动。往往因为自己对购房知识的不了解而一再落入陷阱，怎么更好地解决这个问题呢？最好的办法就是签订一份没有陷阱的合同，以此来保证购房人的合法权益。因此，房博士提醒购房人："不仅在选购房屋的时候需要慎重，在决定签购房合同、交第一笔定金前也必须非常慎重，一份详细、具体的合同既能在开始的时候避免落入开发商的圈套，又能为你的维权带来很大方便。"

　　目前，许多房产交易还处在"卖方"市场阶段，开发商对《商品房买卖合同》非常了解，甚至可以说是进行过精心的研究，是签订《商品房买卖合同》的"高手"，许多房地产商便借助自己的优势，与购房人签订权利和义务极不对等的合同，因此，在签订购房合同的时候，购房者一定要进行缜密的思考，注意以下几点，以免受经济损失。

　　1.认准签约主体

　　在商品房销售中，很多开发商都会委托中介公司代销自己的楼盘。因此，购房者在签订《商品房买卖合同》时，无论接触的是开发商还是受其委托的销售公司，都应该认准签约主体--《商品房预售许可证》上标明的公司，对交易中涉及的所有书面文件、材料等也都要由签约主体出具。这样才能避免"一房多售"等现象的发生，更好地维护自己的权益。

　　2.仔细阅读合同条款

　　拿到《商品房买卖合同》后，购房者先不要急于签约，而应该仔细阅读其中的各项内容，如果对部分条款和专业术语不理解或概念模糊，可以向当地的房产开发主管部门进行咨询。

　　3.寻找谈判的机会

　　在《商品房买卖合同》中，有许多条款都是空白的，这需要买卖双方进行协商后填写，也就是说，买卖双方都有权利对合同中的部分条款进行修改、增补或删减。但是，如今的房地产商往往提前将空白行划去或填上对自己有利的内容，这就使得购房者失去了平等谈判的机会。这时候，购房者一定要头脑清醒，据理力争，如果不同意合同中的某项约定，就应该将自己意见写进补充约定中，否则，就代表你认同了合同中的条款。

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第32节：第三章签订购房合同(6)

　　4.不要漏项

　　对《商品房买卖合同》中的各项条款，比如：商品房销售许可证、坐落位置、设计用途、建筑结构、面积、土地来源情况、使用年限等都应逐项填写，因为这些条款关系到所购房屋的合法性，出现漏项就容易在将来给购房人带来严重损失。

　　5.对违约的处理

　　《商品房买卖合同》中有专门针对甲方逾期交房和乙方逾期付款的相应处理条款，但关键内容是空白的，这需要双方协商填写。如果开发商在签订合同前就已经将其填写完毕，购房人就需要仔细对比，以免签订对自己不利的合同条款。

　　6.房屋面积的差异处理

　　我国建设部《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）中，对房屋面积与合同约定不符的处理都有明确条款：出卖人交付使用的房屋建筑面积或套内建筑面积与《商品房买卖合同》约定的面积不符，如果合同中有约定的，按照约定处理。如果合同中没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值超出3％，买受人可以要求解除合同，返还已付购房款及利息。如果买受人同意继续履行合同，房屋的实际面积比合同约定面积大的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按约定价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，此部分所有权归买受人；房屋实际面积比合同约定面积小的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由卖方返还购房者，面积误差比超过3％部分的房价款由卖方双倍返还购房者。

　　此外，开发商销售的商品房是按建筑面积计算房款，而建筑面积有套内建筑面积和公用建筑分摊面积之分。套内建筑面积是独立产权，而公用建筑分摊面积则是共有产权。如果购房者按建筑面积计算房款，由于公用建筑分摊面积的核对非常困难，部分开发商就可能通过虚增公用建筑分摊面积来获得高额利润，这就损害了购房者的权益。因此，购房者在合同中应明确标明公用建筑分摊面积的米数或计算比例，当然，这必须符合建设部《商品房销售管理办法》中的相关规定。

　　7.明确产权登记

　　《商品房销售管理办法》第三十四条规定：开发商必须在商品房交付使用的60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地的房地产行政主管部门备案。

　　《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应在商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买者应当在销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

　　由上述条款可知，只要房地产开发商履行了按期提交相应资料的义务，就对房屋权属证书的取得和取得时间不负任何责任。

　　因为在如今的商品房买卖中，许多开发商承诺由自己为购房人代办权属证书，这使得开发商不但有在60日内提交资料进行备案的义务，同时还有房屋交付使用（预售）90日内或者合同签订后（现售）90日内办理完产权登记手续的义务，否则就应当承担相应的违约责任。

　　8.明确配套设施

　　在《商品房买卖合同》中，商品房的水、电、气、暖等设施的运行日期都是空白，这需要买卖双方协商填写。

　　9.重视设计变更

　　许多购房者不重视合同中的设计变更条款，尤其是不重视所购房屋的环境变更，因为他们认为这些变更对自己的影响不大。但事实上却并非如此，任何的设计变更都是有一定原因的，而这种变更往往只是为了符合开发商的利益，既然是为了符合开发商的利益，自然就会伤及购房者的利益，所以，在签订设计变更条款时，购房人应谨慎对待。

　　10.明确合同附件

　　合同附件包括房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成说明、商品房的装饰和设备标准的约定、双方自由约定的补充协议、计价方式与价款的约定等。

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第33节：第三章签订购房合同(7)

　　（1）房屋平面图：一般情况下，开发商提供的平面图很简单，无尺寸、无比例，如果发生争议，购房人就会处于明显的劣势地位。对此，购房人应要求开发商在平面图中标明长、宽等基本数据。

　　（2）公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成说明：购房者需要注意，凡是不为房屋所在的楼字单独服务的建筑设施，均不应计算面积。而分摊面积的计算应符合国家的相关规定（京国土房管权字（2000）第369号文件）。

　　（3）商品房的装饰和设备标准的约定：对购房人而言，此约定的关键在于把装修标准具体化，避免采用"高级面砖"、"高级涂料"、"高级地板"之类的模糊性标准，应当写清材料和设备的品牌、质量等。

　　（4）双方自由约定的补充协议：部分开发商事先已经拟好补充协议，对此，购房人要仔细阅读、审查。其次，购房人还要利用此补充协议把自己关注和担心的事项做详细约定。例如，前期物业管理的期限、收费标准和服务范围等。

　　（5）计价方式与价款的约定：如今的许多购房人采取按揭贷款的办法支付房款。一般来说，由于开发商事先与银行签订了合作协议，所以，绝大多数购房人都能如期取得贷款。但是，也有因种种原因，银行没有批准购房人贷款的情况出现。一旦出现这种情况，购房人就会面临巨大的付款压力，甚至出现难以履行购房合同、面临违约风险等情况。因此，购房人除了约定付款方式和期限外，还要明确约定："如购房人的贷款申请未获银行批准，购房人有权与出卖人协商，采取买受人可承受的其他付款方式支付房款或者选择退房。当买受人因此退房时，出卖人应将购房人已付房款全额返还。"

　　11.注明商品房的抵押和租赁情况

　　在写明商品房是否存在抵押和租赁情况的同时，应标明出现抵押或租赁情况房产开发商所应承担的责任、义务和违约赔偿等具体事项。此外，还要详细填写商品房的质量、设备设施的情况。

　　四、11种情况买卖合同无效可被解除

　　实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢？归纳起来，主要有以下11种：

　　1.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人

　　2.商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人

　　3.开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明

　　4.开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实

　　5.开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房居的事实

　　6.出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致购房人无法取得房屋

　　7.房地产分离出卖，合同无效

　　由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。

　　8.产权主体有问题，合同无效

　　出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人都同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。

　　9.侵犯优先购买权，合同无效

　　房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓"同等条件"，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

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第34节：第三章签订购房合同(8)

　　10.单位违反规定购房，合同无效

　　机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。

　　11.非法转让，合同无效

　　根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让（包括买卖）：

　　（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；

　　（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

　　（3）依法收回土地使用权的；

　　（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

　　（5）权属有争议的；

　　（6）未依法登记领取权属证书的；

　　（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

　　五、深入了解新版购房合同的修改内容

　　1.《北京市商品房预售合同》示范文本修改的内容

　　2005年3月15日，北京市制定发布了《北京市商品房预售合同》示范文本并实施了商品房预售交易信息网上公示和网上签约制度。这些政策措施实施以来，在规范商品房预售行为，净化房地产交易秩序方面，发挥出了积极的作用。北京市工商局与市建委对《北京市商品房预售合同》的部分内容进行了修订。修订后的《北京市商品房预售合同》示范文本自2006年1月1日起实施，修订主要涉及内容为：

　　（1）期房计价可自行约定

　　针对预售计价的实际情况，计价方式在按"套内建筑面积"、"建筑面积"、"套"计价基础上，又增加了可自行约定的方式。

　　（2）收房要有分户验收表

　　为配合分户验收制度的实施，对2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋增加了"该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》"的有关内容，供双方当事人共同选用后作为房屋交付条件。

　　（3）转让部分可约定选择

　　针对商品房的地下停车库等附属建筑物、构筑物是否随房屋一起转让等问题，合同为双方提供了约定选择的方式，当事人可根据实际情况选择填写。

　　（4）物业缴费周期可先定

　　在"前期物业服务"一条中，对物业服务费的缴纳时间按照年、半年、季度进行了提示性的约定，即事先约定缴费周期。

　　（5）遇不可抗力要有证明

　　在"不可抗力"一条中，增加了"受不可抗力影响的一方，在不可抗力事件结束后的约定期限内，要向另一方当事人提供证明"的内容。

　　（6）开发商霸王条款无效

　　为减少个别房地产企业利用补充协议添加不合理内容、规避示范文本的情况，合同在肯定补充协议查漏补缺作用的基础上，又规定如果补充协议中含有不合理地减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以示范文本规定为准。

　　（7）规范合同附件内容

　　为增强合同附件内容的确定性，在合同附件中对被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积，参与分摊公用建筑面积的商品房名称、用途、所在位置、面积、分摊系数以及不分摊的共用部位做出了提示性列明。

　　（8）分摊部位可标明面积

　　为增强合同附件内容的确定性，合同附件对被分摊的共用部位以及不分摊的共用部位做出了提示性列明，包括面积、用途等内容。

　　2.《北京市商品房现房买卖合同》示范文本修改的内容

　　2006年1月1日起，北京市正式推行使用《北京市商品房现房买卖合同》示范文本，同时实行网上签约和网上公示。《北京市商品房现房买卖合同》与原有的《北京市商品房预售买卖合同》相比有许多新的变化。因此在网上签约时应注意以下8个环节。

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第35节：第三章签订购房合同(9)

　　（1）购房署名事先定好

　　为防止房屋炒作，网上签约时，市建委要求认购和签约的购房人名称不得随意变更；转移登记前房屋不得转让他人；同时，管理网公示销售单位的退房信息。因此，合同上购房人署谁的名字事先一定要考虑好。双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，买受人都应当至少持有一份合同原件。

　　（2）瞒报抵押情况可要求双倍赔偿

　　现房合同第4条规定了"抵押情况"条款，要求开发商明示房屋的抵押状况，提示购房人在购买抵押房产时作必要的补充约定，缺陷是没有提供"附件三关于抵押的相关约定"的范本。这使得非法律专业的购房人可能不知道应当如何约定附件三的内容。

　　按照法律规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款双倍的赔偿责任。

　　（3）租户有优先购买权

　　现房合同第5条规定了"租赁情况"条款，要求开发商明示房屋的租赁状况，提示购房人在购买租赁房产时作必要的补充约定。合同范本已经提请购房人注意，对于已经租赁的房屋，应当要求开发商出示"承租人已放弃优先购买权"的证明，否则可能会导致买卖合同无效。这里可能有两种情况，一是开发商出示相关证明，二是开发商承诺取得了承租人的同意。由于购房人不容易判断证明的真伪，建议大家要求开发商做出承诺，同时应当要求在此条下面的横线内或补充协议中约定。一旦承租人主张优先购买权而导致买受人损失的，由开发商承担什么样的责任。

　　此外，根据法律的一般原则，买卖不破租赁。所以，如何处理租户的问题也是购房人需要考虑的，不要认为只要我买了房子就可以马上把现有租户赶走，应当就租赁合同的处理问题与开发商和业主约定清楚。

　　（4）要求提供分户验收表

　　现房合同将《住宅工程质量分户验收表》明确列为房屋竣工验收和交付的必备条件。因此，只要发现房屋内存在违反质量规范的问题，就可以视为开发商没有按规定完成竣工验收，开发商在修复期间应当承担延期交房的违约责任。这一点对业主，特别是购买精装修房屋的业主是非常有利的，因为它可以有效地督促开发商加快维修的进度，并使业主因新房质量问题所受到的损失得到补偿。

　　（5）贷款买房也可拿到房产证

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条和第19条，如果买的是现房，从签订合同的那一天开始，90天内为正常办理产权证的时间。超过这个时间，开发商要承担违约责任；超过这个时间满一年，且是由于开发商的原因，导致买房人拿不到房产证时，买房人可以要求退房或赔偿。

　　如果是贷款买的房，在所属房地局做完抵押登记后，通常房产证由放款银行收押，清偿全部贷款后，房产证交给买房人。这是因为买房人在办理贷款时，银行要求买房人与银行签订抵押合同，此合同往往会有一条买房人同意在还清贷款前，把房产证抵押给银行的条款。其实，相应的法律法规并没有明确规定，贷款买房所取得的房产证必须抵押给银行。因此，如果与银行签订的抵押合同中没做上述要求，贷款买房就应当拿到房产证。

　　（6）代交维修金15天可得专用收据

　　现房合同明确了专项维修资金可委托卖方缴纳，也可由购房人自行缴纳。市建委下发的《关于进一步加强北京市住宅专项维修资金归集管理工作的公告》规定，从2005年7月5日开始，凡建设单位（包括物业管理企业、经纪公司等）受业主委托代收维修资金的，应在3日内将维修资金汇交到市住宅专项维修资金归集银行--中国光大银行北京花园路支行，并在15日内向业主出具市财政局监制的《北京市住宅公共维修基金专用收据》。

　　2005年9月6日，市建委小区办要求，业主入住新房时，交纳专项维修资金的时间将提前到办理入住前，而且入住时要向开发商出示收费凭证。

　　（7）对"不可抗力"要进行约定

　　很多合同都会提到"不可抗力"这个词，现房合同也不例外。根据《民法通则》第153条及《合同法》第117条的规定，"不可抗力"是指"不能预见、不能避免并不能克服的客观情况"。此外，《合同法》还规定，"因不可抗力不能履行合同的。根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。"

　　不可抗力条款是一种免责条款，即免除由于不可抗力事件而违约一方的违约责任。一般应规定的内容包括：不可抗力事件的范围，事件发生后通知对方的期限，出具证明文件的机构以及不可抗力事件的后果。一般情况下，地震、台风、火灾、水灾、雷击等自然灾害最符合"不可抗力"的特征。

　　（8）提前7天书面通知验收

　　现房合同规定，当房屋达到约定的交付条件后，开发商应在交付日的前7天，书面通知购房人办理验收交接手续的时间、地点以及应当携带的相关证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示交付条件约定的证明文件，并满足交付条件约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，或未满足约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照逾期交房约定处理。

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